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破解物业管理难题的“金钥匙”
——北京市朝阳区党建引领物业参与社区治理工作纪实

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本报通讯员 李文兵 李胜馗

  北京市朝阳区落实《北京市物业管理条例》,针对老旧小区多、物业管理矛盾突出的问题,从提高业主委员会(物业管理委员会)组建率、物业服务覆盖率、党的组织和工作覆盖率(以下简称“三率”)入手,加强党建引领物业参与社区治理,为开展社区常态化疫情防控、破解物业服务管理难题找到了“金钥匙”。

  从“物业管理协会”到“物业服务联盟”

  形成行业服务管理体系

  为统筹开展物业服务管理工作,北京市朝阳区逐步建立并完善了区级—街乡—社区的物业服务管理三级联动机制。

  推动成立区级物业管理协会,以行业组织的形式对全区物业服务企业进行规范管理,并搭建物业服务企业参与社会治理的平台和桥梁。物业管理协会还先后制定了《北京市朝阳区物业管理协会议事规则》《北京市朝阳区物业管理协会自律准则》《北京市朝阳区物业管理协会会员公约》等,规范物业服务企业行为。

  物业管理协会还对区内103个实施物业管理项目的房改房、老旧小区进行实地调研,形成了《朝阳区住宅项目物业服务基础标准(试行)》,规范综合服务、绿化养护、环境卫生、秩序维护、装饰装修管理、房屋管理、设施设备维修养护等内容。

  为进一步促进物业服务企业融入社区治理,解决好小区最后“一百米”难题,朝阳区43个街乡全部成立了物业服务联盟及功能型党组织,通过物业服务企业与社区党委“双向进入,交叉任职”,完善党建联建机制,设立党员先锋服务岗等方式,促进党建引领物业服务企业参与社区治理。

  各街乡物业服务联盟根据属地特点,积极创新物业服务管理方法。

  双井街道在物业服务联盟中开展“八大行动”,即党建引领先锋行动、议事协商融合行动、市民诉求直派行动、垃圾分类促进行动、物业问题治理行动、环境秩序优化行动、安全隐患消除行动、服务质量提升行动,打破物业服务企业原有条块分割、各管一片的壁垒,为企业相互联系与资源共享搭建平台,同时拓展了物业服务管理范围,使物业服务管理成为城市治理的重要力量,促进了居民与物业服务企业的互相理解、互相支持。

  六里屯街道探索建立“党建引领、五方共治”模式,整合社区党委、社区居委会、物业、业委会、居民五方力量,推进物业服务与社区治理融合发展。

  建立五方会商机制。组织五方代表定期召开议事协商会,充分征求民意,更快、更好、更及时地解决物业服务管理问题。

  建立双向交叉任职机制。物业服务企业负责人进入社区担任兼职副书记或副主任,参与社区治理工作;社区“两委”班子成员进入物业服务企业担任兼职管理人员,加强对物业服务企业的监督指导。

  建立联合接访机制。积极探索基层治理“最多跑一次”的新路径,社区居委会、物业服务企业在社区党委的组织下,联合接待小区居民,定期举办联合接访日活动,现场受理物业服务管理投诉。

  建立走动式办公机制。物业服务管理人员与社区工作者运用“走动式”工作法,深入楼间院内,拉近与居民的距离。

  建立“红黑榜”奖惩机制。制定《六里屯街道物业考核办法》,实行日查、月考、季评、年底综合考核机制,对企业服务履职、环境秩序管理、安全防范、党建工作等进行综合检查监督。

  “党建引领、五方共治”强化了物业服务企业责任意识,有效化解了小区物业矛盾纠纷,12345热线物业管理方面案件明显下降,案件解决率和群众满意度均有提升。

  从“业委会”到“物管会”

  党建引领推进共建共治共享

  朝阳区把党建引领物业“三率”建设,作为小区物业服务管理的基础来抓,对已有业委会强化业务建设,提高业委会对物业进行监督和动员业主参与物业服务管理的能力。

  大屯街道欧陆经典社区万兴苑小区由于消防设施老化,中控室消防报警主机及各楼宇区域火灾控制器处于瘫痪状态,火灾自动报警器及其联动控制系统故障率高,无法保证完好有效使用,给小区带来了严重的安全隐患。

  街道工委、办事处通过“街乡吹哨、部门报到”机制,协调区房管局、区民防局、区卫健委、区消防支队、物业服务企业、开发商等多个部门和单位进行解决。过程中,存在资金投入缺口较大,小区地下空间由于历史原因管理复杂等问题,经过街道、社区反复协调,产权单位和其他使用方同意出资配合。但是,在使用小区公维资金上部分业主意见较大,在社区党委指导下,小区业委会与业主进行多轮协商,终于达成使用公维资金的共识,使困扰小区多年的问题得以推进解决。

  朝阳区按照《北京市物业管理条例》要求,对暂时不能成立业委会的小区建立物业管理委员会。为加大建设力度,在区委组织部统筹下,区委社会工委、区民政局等部门将物管会建设纳入区级年度社会治理重点任务。

  亚运村街道安苑里社区率先成立小区物管会,明确了物管会的“三个角色”,第一个角色是当好居民的代言人,加强业主、物业、社区等各方面沟通,积极维护业主的正当权益;第二个角色是当好监督员,行使好对物业服务企业的监管职责,监督物业服务企业正确、合理、有效地履行合同,开展好小区物业服务工作;第三个角色是当好协调员,主动协调居民、业主和物业服务企业的关系,更好地发挥桥梁纽带作用。

  各社区以物管会为载体,推动小区物业管理与楼院治理协调发展。建外街道北郎东社区光辉里小区物管会与楼院自治相结合,明确物管会“六项职责”,包括收集小区居民对物业的意见建议;加强小区物业服务管理的监督;主动与社区党委、居委会沟通情况;动员小区居民参与小区治理;引导小区居民依法缴纳物业费。按照“管起来、美起来、联起来、动起来、亮起来”的标准,组织开展“小楼院、微自治”活动,使小区治理迈上新台阶。

  朝阳区推进党建引领物业参与社区治理,通过物业党组织和党建工作“两个覆盖”,推动社区治理各项重点工作任务完成,拓展了破解小区管理难题的新路径。

  老旧小区加装外挂电梯是普遍性难题,朝阳区委社会工委、区民政局在全区开展“社区成长伙伴计划”时,将类似问题作为社区诊断的重点内容,组织理论专家、实践专家和专业社会组织进行分析诊断,帮助街乡提高对小区业委会、物管会的指导能力,有效促进了小区物业管理难题的解决。

  此外,各街道还结合全景楼院、全要素小区建设,引导物业服务企业主动参与社区治理,推进形成了多方共治的良好局面。

  从“物业三率”到“三个物业”

  推动服务管理标准不断提高

  朝阳区老旧小区多,提高党建引领物业“三率”特别是物业覆盖率难度较大。为破解这一难题,朝阳区以老旧小区物业管理转型升级为重点,按照“党建引领、政府主导、国企支撑、社会协同、居民参与”的思路,成立北京朝阳家园物业管理有限公司,作为国有物业服务企业负责老旧小区物业管理兜底,目前已在全区26个老旧小区开展服务,大幅度提升了全区物业管理的覆盖率。

  既要提高物业“三率”,更要提高物业服务标准。为此,朝阳区提出建设法治物业、智慧物业、品牌物业“三个物业”的要求,各街乡、各部门积极探索实践。

  为打造一流“朝阳物业”,朝阳区科信局紧紧围绕“法治物业、智慧物业、品牌物业”工作目标,按照城市大脑+智慧物业平台+N个智慧应用思路,形成“1+1+N”的智慧物业工作格局,充分发挥大数据、云计算等现代信息技术支撑作用,以科技赋能助力党建引领物业服务企业参与社会治理。

  团结湖街道多数小区是老旧小区,而且小区封闭条件较差、小区出入口多,楼栋门禁系统破损严重,平时小广告屡禁不止,加上流动人员无法精准统计,增加了小区管理难度,也给疫情防控带来了困难。街道从长远治理角度出发,引入高科技公司,在全地区小区出入口安装智能体温测控系统,居民进入本小区需测量人员体温并记录人员信息,如有异常自动报告街道指挥中心。在南北里和一二条两个社区229个楼门安装了智能人脸识别门禁系统,单元门只需刷脸或手机APP即可进入楼门并记录信息,实现了小区楼门管理和疫情防控的双重目的。

  麦子店街道枣营北里社区针对老旧小区物业矛盾较多的实际,与酒仙桥法庭党支部联合打造“物业纠纷源头治理示范小区”共建项目,酒仙桥法庭党支部指派法官以党支部副书记(席位制)身份加入社区物业服务联盟党支部,进行法治专业指导。社区物业服务联盟党支部发动各类党员收集辖区内物业管理矛盾纠纷,定期向联盟党支部汇报,联盟党支部根据清单内容制定矛盾化解和普法工作方案。“物业纠纷源头治理示范小区”共建项目先后解决小区邻里采光纠纷、噪音纠纷等12件,帮助物业服务企业改进服务、完善制度3项,有效促进了小区和谐稳定。

  麦子店街道还以此为基础,打造法治物业、智慧物业、绿色物业、安全物业、品牌物业等“五型物业”,推动党建引领物业参与社区治理高质量发展。

  八里庄街道作为老工业基地,由于房屋老化破旧,严重影响了居民的获得感、幸福感和安全感。街道按照“党建引领、政府指导、居民自治、社会化服务”的思路,创新开展“大小物业综合服务”模式,对老旧小区进行分类管理、菜单式物业服务,推动老旧小区物业管理转型升级。

  按照服务管理项目分类,打破原有“楼、院”观念,立足区域整体,将公共区域内秩序管理、绿化养护、便民服务等项目分别“打包”整合,交由“大物业”管理。原有产权单位或物业公司作为责任主体的“小物业”,对楼体、公共设施设备及楼内居民家中维修等提供服务。街道还统一引入辖区专业维修队伍,有偿低价帮助居民解决维修难题。“大小物业”相互补缺,促进了老旧小区“品牌物业”建设,红庙社区机二委小区已经成为全市的先进典型。

  从“被动引领”到“主动参与”

  释放物业服务企业内生动力

  党建引领物业参与社区治理,激发了物业服务企业的积极性、创造性,特别是在疫情防控中,主动履行“四方责任”,为打赢社区疫情防控阻击战发挥了积极作用。在常态化服务中,一些物业服务企业的理念也得到了更新,正在由“等问题”向主动“找问题”转变。

  六里屯街道的北京三园物业管理有限公司党支部将现代物业管理理念与社区治理相结合,创新性提出危机介入、舍得投入、服务深入、多方融入的“四入工作法”,释放出党建引领物业服务企业参与社区治理的内生动力。

  危机介入。香河园街道新天第小区曾因物业管理矛盾,导致前物业失管,生活垃圾无人清理,楼道院内卫生无人打扫,小区停车场无人管理,居民颇有意见。在街道办事处协调下,三园物业紧急介入服务管理工作。物业支部书记带队走访群众、征求意见、登记居民信息,启动应急服务,以高于市场价招聘卫生保洁员,用一周时间清理楼道垃圾、消毒消杀,经过三个多月周到细致的服务,得到了业主的普遍认可。最后经全体业主投票,三园物业正式进驻新天第小区,成为小区居民的好管家、好伙伴。

  舍得投入。六里屯街道甜水园东里16号楼地下室积水是个老大难问题,每到夏季就异味冲天,居民意见很大。三园物业主动投入3万元资金,对地下管线污水管道进行更换,彻底解决了污水排放问题。建于1994年的道家园社区,高层楼消防设备陷入瘫痪状态,管道腐蚀、无法上水,消防系统停止工作,安全隐患极大。三园物业自筹200多万元进行彻底改造,受益群众达3000多户。

  近年来,三园物业共投入资金600多万元,较好地改善了老旧小区基础设施和环境硬件。公司党支部认为,越是基础设施较差、设备老化,越要舍得投入资金进行改造升级。

  服务深入。三园物业党支部主动参与社区“大走访”活动,还通过微信、电话、座谈等多种形式主动问需,征求意见建议,对部分小区居民反映的门禁破损问题,公司举一反三,先后为延静东里小区、道家园纺织三小区、方华苑小区、新天第小区等5个小区、12栋高层楼门禁系统进行改造升级。

  多方融入。作为街道物业服务联盟和社区党建工作协调委员会成员单位,三园物业党支部主动参与社区治理,只要街道和社区开会或研究部署工作,公司都积极参与,公司相关负责人积极参与街道、社区的联席会、协商会,同时要求员工更多地参与社区工作,通过入户走访,形成了联动协调机制,成为社区治理的重要力量。

  面对增加的工作量,三园物业党支部认为,只有把自己当作社区治理共同体成员,才能更好地开展物业服务管理工作,实现社区治理和物业服务企业发展的双赢。

  (来源:中国社区报2020.6.30)


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